日本、日圓、海外置產
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日圓貶值搶進日本房地產投資市場,當地人也愛買新房

日圓是今年在主要貨幣中表現最差的貨幣,兌美元匯率下滑約12%,台灣和香港民眾紛紛開始兌換日圓。也有許多台灣及香港的民眾,因為本地投資房地產的門檻高,搭上這次日圓貶值的順風車,轉而投資日本房地產。

香港上環鬧區,外幣兌換店人流如潮,手上換了一疊疊日幣鈔票。日圓持續走貶,從近期較高點,2021年12月初,100日圓兌換將近港幣7元,到2022年5月中,不到半年時間,已經跳水到港幣6元,快跌破5元大關,有人一次換了數十萬日圓。

香港民眾說,「日圓現在貶值得很厲害,所以我打算多少再兌換多一點,因為未來日本入境限制解除後,就想馬上去。」、「我想跟家人一起去,可以用在旅館和餐費上。」

超前部署未來旅遊需求,3月以來,香港「哈日族」日幣囤起來,網路上甚至出現兌換攻略。日幣跌破約20年來新低,也吸引外匯玩家投入。

連日本房產銷售人員說,「客戶投資日本房地產,比投資香港房產獲利更多。」

日本較寬鬆的貨幣政策基調,使得日圓缺乏升值動力,好處是吸引外國觀光客,專門出口的日企收益增加等,但壞處是進口能源和食品的成本勢必增加,日本國內企業和家庭經濟負擔上升。

日本政策投資銀行經濟調查室長宮永徑說,「雖然對經濟整體是利多,但對各個企業和消費者的影響,並不是均等的。」

專家指出,日圓貶值雖可增加出口商等產業利潤,但出口紅利有限,加上全球原物料因俄烏戰爭等因素上漲,日本近期又處於貿易逆差,進口額大於出口額,日本企業和家庭,恐怕還要再撐一下。

除了日圓貶值,隨著日本肺炎疫情趨緩,3月1日起放寬入國管制,首批回到東京的是商務客及留學生,從2月底開始,在學校附近的租屋需求突然大增,市場一反過去沉悶的景象,各所大學周邊的物件在最近兩週幾乎都被預訂一空。根據本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示,由於累積兩年無法入境的15萬留學生一下子都趕回日本上課,因此造成需求暴增。

林彥宏社長表示,消費者們還是會期待買新房子,從整個成交比例中來看屋齡的話就很明顯,屋齡0到20年的房子成交率都超過30%,但是成交率最低的屋齡30年以上僅有16.4%,所以即便是到了中古屋市場,大家仍會想購買較新的房子,預算許可的話在日本投資不動產與其買中古屋不如買新房。

假設購買現在價格相對便宜,屋齡約10多年左右的中古屋,10年後它就成老房子了,成為市場性最弱的一塊。若買預售屋,即便過了10年、15年,屋齡10到15年,它仍是市場上最受歡迎的存在。房地產投資是長期投資,收益重要但最重要的還是能夠賣掉,預售屋還是最好的選擇。

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