置產大馬當房東 宜超前部署

全球疫情在秋冬之際轉趨嚴重，各國政府紛紛祭出各種形式不同等級的行動管制措施。馬來西亞吉隆坡也從2021年1月13日開始第二波MCO（Movement Control Order），再次嚴格控管行動區域及日常活動，企業需面對WFH（Work From Home）的作業安排，許多販售非必需品的店家也無法正常營業。然而在這樣經濟衝擊下，房客是否有主張租金調降的正當性呢？

馬來西亞著名企業如Sunway和Tropicana，就免除其購物商場內無法營運單位在MCO期間的租金，但這背後是因為租約中有不可抗力條款，意即由於不可預見的情況無法履行合約目的，則租金或可減免。但要主張不可抗力條款，須證明它會影響合約本質，就商場而言，其與租約目的是讓租戶經營店鋪並從中獲利，由於非民生必需品無法在MCO期間營運，因此租約本質已受影響，所以能免除租金，一旦MCO結束能常營業時，租約權利義務將重新啟動。當然，若商用產品的租賃合約中沒有不可抗力條款時，就當然不可以免除租金。

至於住宅型產品，首先是一般制式租約中通常沒有不可抗力條款；再者，住宅租賃合約本質是房客給付租金換得屋主提供的住家生活環境，而MCO並未禁止房客繼續住在租賃單位中，因此住宅型產品通常無法援引不可抗力條款來主張減免租金。至於房客常因MCO財務吃緊，轉向房東提出降租請求，然而法律上這並不是對租賃的直接影響，不必然構成降租合理性。

但房東是否降租，要注意的不只是法律，還要觀察MCO造成的租賃市場波動。由於國境控管，外國租客來源受阻，加上近年陸續有新建案單位大量交屋進入市場，外國高階白領為主要目標客戶的市中心住宅型租賃物件，國境開放前勢必呈現供大於求的狀態，市場機制讓租客取得談判籌碼，不少人趁此時換租更新更便宜的物件，房東必須考量實際市場上的競品價格，否則租客可能一去不回頭。

疫情黑犀牛衝擊了世界經濟局勢，2020年也被時代雜誌定義為「最壞的一年」，在疫情能被有效控制前，海外置產者宜冷靜面對市場調整，短期做出合理因應行為，長期評估做好超前部署，不盲目陷入恐慌，好好看清楚各國基本面及變局承載能力，做出理性的房地產投資決定。

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