向世界錢進：購英國樓無懼「隔山買牛」　專家教避氹

新一浪移民潮下，不少港人選擇出走英國，令當地物業備受港人熱捧。在海外物業代理公司任職的馬俊傑（Walter），更憑其專業知識，揀選了心儀的英國居所，其經驗值得不知從何入手英國物業的人士借鏡。

他表示：「近兩年一直思考孩子們在哪裏讀書會較好，正值英國放寬了港人簽證移民，太太亦曾經在英國留學，一致同意可以趁兩名小朋友年紀尚小，移民英國入讀小學。」他將於8月上旬抵達英國曼徹斯特（Manchester）開展移民生活，太太和孩子們在做好工作和學業上的安排後，預定於明年農曆新年後與他會合。

買海外樓猶如隔山買牛，即使Walter是Sakura Global環球營銷主管，對英國物業市場已有透徹的了解，但在搵樓時亦會做足功課，才可避開陷阱、覓得筍盤。他分享，由於想在英國有較大居住空間兼有花園栽種，但英國一手新盤以分層單位為主，所以早已把物業揀選目標鎖定在二手獨立屋上。

比較工作地點、生活指數、生活節奏等因素後，他選定較易適應的曼徹斯特為移居目的地，然後再進一步選擇合適的小區。作為父母，子女們的學業自然放在首位。他表示，曼徹斯特的名校區如Altrincham（奧特林千）和Sale，有多間知名私立及公立名校，區內樓價高昂，學位亦競爭激烈。

他指：「其實對港人的子女而言，在英國讀書，每一間公立學校都是『國際學校』，都以英文教學，只要避開特別差的校網就可。我之後把搵樓目標收窄在Swinton、Worsley、斯托克波特（Stockport）3個二線校網區域，最後成功在Swinton買入一間二手屋。」

他續指，由於出入駕車為主，特意揀選與市中心有一段距離的房屋，並以約10至15分鐘步程最佳。接近市中心的住宅反而會避開，因市中心內有不少24小時便利店、商場、娛樂場所等，多人流連，治安情況相對較差。

英國的中學收生雖然會先看成績，但是小學收生的標準則以居所距離行先，居所愈靠近小學，獲取錄機會就愈高，因此購置物業可以優先選擇在心儀小學附近，讓子女先在小學打好根基，然後再考入優秀中學和大學。

Walter憶述當時搵樓，每日都會在Rightmove、Zoopla等英國房地產網站查閱放盤，了解該區最新樓價、租金等資料，遇到適合放盤會找英國當地同事幫忙聯繫賣方：「不少英國的業主只會交給一間地產代理公司放盤，然後設有睇樓限額，當業主比較潛在買家出價（通常價高者得）和付款方式（現金全付還是要費時做按揭）後，如果接受出價，賣方代理就會開出一份銷售備忘錄，確認交易有關細節。」惟要注意銷售備忘錄並非正式的買賣合約，買家亦不用付訂金，此階段雙方仍可取消交易。

買英國樓要與其他潛在買家競爭，若然急於移民作自住用途，他教路要懂得避開投資者喜歡選擇的物業，減低花了時間卻爭不贏的機會成本。舉例，他觀察到不少香港投資客瞄準售15萬至20萬英鎊（約159萬至212萬港元）的曼徹斯特物業，租金回報率達6厘更備受歡迎，如果急於移民，宜轉揀其他價格範圍的物業，增加買入成功率。

他建議第一次涉足英國物業的港人，可先專注一手物業，因發展商通常提供數年樓宇保養，初期不需要花錢維修；二手樓則因當地天氣長期濕冷，降雨多，舊樓多有漏水問題。另外，花園和草地可能日久失修；為暖氣提供熱水的熱水器可能要更換等，都需要一筆資金。

他雖認為買英國二手樓不要太在意樓齡，但驗樓費不能慳，因驗樓報告可以找出物業有否結構性問題，足以決定是否買入。如果物業要花超過10萬港元進行維修，一般不建議新手買入。

英國樓市維持熾熱。據房地產網站Rightmove數據，英國7月樓價按月上升0.7%，平均樓價升至338,447英鎊（約359萬港元），再創新高。

儘管樓價接連破頂，但無阻港人對英國樓的殷切需求。Sakura Global市場分析及研究部主管（環球）李明輝解釋，對於愛好物業投資的港人，英國物業租務回報和呎價皆較港樓吸引，加上英鎊近年「低水」，成為熱門的海外物業投資選擇。

他繼續看好英國樓市前景，特別是貼近甚至不足10萬英鎊（約106萬港元）的小單位。英國政府的「Help to Buy」計劃協助首次置業人士，僅需5%首期便可「上車」（銀行和政府提供合共高達95%按揭成數），預計細價樓在需求持續下，升值潛力較高。舉例早前在德比（Derby）一個新樓盤，400至500方呎單位賣13萬至14萬英鎊（約138萬至148萬港元）。再者，不少英國人會在工作地方附近租樓，租務市場具承接力。

惟要留意，英國物業稅項近月有較大變化，影響交易成本。其中，英國政府向海外買家加徵2%的額外印花稅已於今年4月1日起生效，所有非英國居民買入英國樓也需要繳付。

另外，英國的印花稅假期措施，在今年6月底前首置人士買入50萬英鎊（約531萬港元）或以下物業，可獲豁免繳交印花稅，現時到今年9月底，首置人士買入25萬英鎊（約265萬港元）或以下物業才可獲豁免繳交印花稅，25萬英鎊以上至92.5萬英鎊（約982萬港元）的物業要繳交5%印花稅，令不少高於25萬英鎊的倫敦物業未能享受印花稅寬免優惠。到今年10月起，豁免繳交印花稅的物業門檻進一步降至125,500英鎊（約133萬港元）。