在新冠疫情下日本居民對房產有不同看法，中古公寓大廈買氣增!

疫情影響下日本房價是上升還是下降?答案是日本在與新冠病毒共存的前提下中古公寓大廈市場價格持續上升中。2021年，大東京地區新建大樓售價平均上漲2.9％，達到6260萬日圓（55萬美元或1522萬元台幣），創新高，1990年創下的前次記錄是6123萬日圓（1489萬元台幣）。

在東京市中心的23區域，新成屋售價去年躍升7.5％，達到8293萬日圓（2016萬元台幣），為30 年來首次突破 8000 萬日圓。

在新冠病毒大流行期間，東京及其周邊地區更多民眾在家裡度過漫長時光後，越來越多居民希望擁有自住房產，進而帶動過去一年買房需求。過去2年，全球央行盛行貨幣寬鬆政策，也推動房地產的投資需求，助長房價登上新高。

不過，新規釋出件數卻在連續減少 27 個月後，首次反轉為增加，共 1 萬 3,931 件。就其背景來說，可能是希望在持續上升趨勢中，掌握最佳賣點而觀望許久的賣家終於開始動作的關係。這是因為他們開始認為「若價格持續推升，超過買家購買能力的話，原本能成交的也賣不出去了」的緣故。以往中古公寓大廈相較於新建公寓大樓及設計風一戶建更便宜的印象， 早已是遙遠的歷史，現況是物件價格高漲，部分自住客層買不下手，或者即使是作為投資運用，價格高騰使得投資者無法以現有物件換購新的投資標的。

目前投資者的心理，可以從去年 12 月不動產投資與收益案件網站健美家發表的問卷調查裡略窺一二。募集「代表今年 2021 年不動產投資的漢字」時，獲得第一名的是「高」，第二名則是「騰」（漲）。問卷的象徵性意見中，也出現「這真是忍不住會想說『房價真高！』的一年啊」之類顯示不動產投資市況的意見。

回到庫存變化來看，不動產調查公司東京 KANTEI 統計 30 ㎡以上中古公寓大廈的庫存戶數變化，顯示東京 23 區從去年 6 月左右開始轉為增加。同樣的變化也出現在大阪市及名古屋市等三大都市圈的主要都市。去年年中是庫存戶數變化的轉折點，可以推測中古公寓大廈過去即使高價但優良的案件只要一釋出就快速賣出的「銷售高峰」已經過去了。

回顧新冠疫情，2020 年 6 月左右雖開始有物件不足感，但往後庫存件數轉為增加的話，應該能漸漸解除。但供給不足的緊張感如果消除，接下來可能會變成買方觀望市場動向的情形。

以此傳染病的傳染動向，來分析公寓大廈市況，可大致區分成三個時期。疫情全面擴大傳染的 2020 年 2 月～5 月左右，是第一期。當時第一次啟動緊急事態宣言，不只不動產業，各個業界都陷入凍結。景氣迅速下滑，公寓大廈不但新案釋出量大減，中古屋交易量也大幅減少。該次緊急事態解除後，期待後新冠時代的不動產交易急速恢復到新冠爆發前的水準，則是第二期。從東京奧運、東京帕奧因新冠疫情而延期一年開賽前的 2021 年 6 月開始，是第三期，市場的思維從後新冠時代轉換為「與新冠病毒共存」而再次開始活躍。

房地產市場研究公司Jutaku Sangyo Kenkyusho負責人 Hirokazu Seki 表示，人們對工作方式和居住地選擇更多樣化，使得去年新成屋的需求保持強勁。

由於許多買家沒有能力買新成屋，因此，中古屋的買氣也激增。根據房地產顧問公司Tokyo Kantei 數據，去年大東京地區中古屋的平均售價為每70平方米（21.2坪）4166萬日圓（1013萬元台幣），上漲11.6％。分縣市來看，東京市中古屋售價上漲11.1％，其次是埼玉縣的上漲10.8％和神奈川縣的上漲8.4％。

專家預估位於都市的中古公寓大廈還是會像新冠疫情前一樣，在評估工作方式變革和生活便利性的前提下，因為資產性的優位性而成為買方的選擇。

 

文章來源>>中古公寓大廈戰線有變

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