美國紐約房地產公司StreetEasy也在6月底指出，因為疫情逐漸趨緩，紐約市解封後，上班族因為都市完善的生活機能，以及方便的交通，回歸市區，使市區租金水準開始反彈。

紐約市主計長斯靜格（Scott Stringer）就在11月24日發布紐約市2021財年（2020年7月1日到2021年6月30日）的普及版財務報告中表示：「紐約人正在返回他們熱愛的城市，就業率和疫苗接種率正在上升——這是我們持續進步的令人鼓舞的指標。但數據顯示，要從COVID-19的損失中恢復過來，我們還有很長的路要走。」

《華爾街日報》報道，回流大城市生活的家庭，很多都在尋找一些能夠馬上入住、方便在家辦公，而且有戶外空間的房子，在供不應求的情況下，各家租盤的競價戰都非常激烈。紐約房地產經紀巴內特形容，房地產市場現時可謂陷入「瘋狂」程度。

45歲的格拉尼特和妻子摩爾就是回流紐約爭奪租盤的夫婦之一。2人去年底帶同3名女兒逃離布碌崙的公寓，遷往科羅拉多州埃弗格林（Evergreen）1幢出租小屋，享受滑雪和觀賞野生動物的樂趣。格拉尼特直言科州的生活方式非常美妙，然而為了上學和工作，1家人還是決定返回紐約。

回流過程並不如格拉尼特預期中容易，他以前在布碌崙可以用月租1.1萬元，租住1幢3層高房子，但8月回流後租金上漲大約30%，即使轉租為買也沒辦法找到心頭好，結果遷出酒店後，1家5口目前只能住在出租民宿Airbnb。

房屋租賃平台Apartment List首席經濟師波波夫（Igor Popov）表示，房屋空置率從今年初開始快速下降，回流大城市的人都無法找到適合的房子。隨著冬季來臨，全美的租賃市場會逐漸放緩，但仍在尋求適合住所的人，未來可能仍要面對價格昂貴和空置率低的問題。

銷售市場也出現類似情況，觀察現象得出結論，疫情嚴重時雖然使民眾會向外縣城市移動，但上班族選擇房子的條件也幾乎一樣，既想有戶外地方、也想室內有足夠空間方便工作，結果令這類房子在租屋和買賣市場都非常吃香，因此仍然會使民眾在疫情能獲得控制時回流城市，所以如果想要考慮置產市區的房地產再出租，在疫情後依舊有很大的市場。

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歐央報告寫到：「房價過高的估值不斷攀升，中期內價格修正的風險大幅增加。」歐洲建房的速度追上不上需求，住宅房市在德國、法國、荷蘭極為火爆。

歐央還強調，今年歐元區經濟從疫情中復甦，降低了金融體系的短期風險，卻累積了更多長期風險，特別憂慮部分領域的繁榮景象，如信貸、資產、房市、企業、公私營部門的高負債水位，警告市場日益漸增的修正風險。

而瑞銀集團在最新報告也指出，因為疫情影響引發的購屋潮，讓全球房市創下7年來的最大漲幅，並且歐洲房市泡沫風險也大幅上升。其中德國法蘭克福為全球房市泡沫化風險最高的城市。

瑞銀報告並表示，泡沫風險已經在過去一年中有所增加，全球有更多城市可能會歷經大幅的價格修正。更難負擔得起的房價、無法持續的抵押貸款、房價與租金的差距擴大，向來是房市危機的前兆。

除了房市危機，德國同時面臨通膨危機，歐洲受到電價與天然氣價格飆升影響，最大經濟體德國九月生產者物價指數 PPI 較去年同期飆升 14.2%，遠高於預期，更創五十年來最大增幅，主要是電價暴增 23%，天然氣價格暴增 58.9%。

近期德國社民黨的吉菲當選柏林第一位女市長後，外界預期吉菲上任柏林市長後面對的第一個挑戰就是整頓柏林房市，因為柏林市在大選當天還進行了一項公投議案表決，目的是要求市政府向地產集團徵收24萬戶公寓，藉此抑制柏林房租飆漲。

這項公投議案以56.4％支持率通過，雖然對市政府不具約束力，但吉菲仍須將徵收提案送交市議會討論。假設公投成功促成政府徵收24萬戶公寓，將影響柏林當地15％的出租公寓。

2007至2019年柏林公寓租金平均上漲85％，已讓愈來愈多人負擔不起昂貴房租。儘管柏林房租比起倫敦或巴黎等歐洲大城還是相對便宜，但柏林市民有多達80％是租戶，導致生活水平被房租壓垮。

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近期也有美國矽谷知名風險投資家安德森（Marc Andreessen）砸1.77億美元，購買洛杉磯郡馬里布一處龐大莊園，創下加州最高房價紀錄，打破亞馬遜創辦人貝佐斯去年創下的1.65億美元紀錄。

這筆交易讓南加州房地產市場中位銷售價格飆至歷史新高，而1.77億美元的成交價，也打破亞馬遜創辦人貝佐斯（Jeff Bezos）2020年所創下的1.65億美元紀錄，當時貝佐斯從夢工廠聯合創辦人蓋芬（David Geffen）手中買下加州比佛利山莊的「華納莊園」。

除了有富豪購買豪宅，早前也因為加州的房價一度因連續數月的「搶房」潮不斷飆升，直至8月才轉趨平穩。但加州第三季度的中位數房價仍遠遠高於全美平均水平，也比去年同期693,680美元的中位價高出17.4%。

報告稱，想要在加州購買814,580美元中位價的單戶住宅，至少需要148,400美元的年收入。假設購買者能獲得3.07%的實際綜合利率，支付了20%的首付後，每月需支付3,710美元的貸款。

即使在加州購買中位價公寓和聯排別墅，購買者的年收入至少需要達到109,200美元，才有可能支付每月2,730美元的貸款。報告還指出，與加州相比，全美有一半的家庭能夠負擔得起363,700美元的中位價房屋，購買者的最低年收入要求平均為66,400美元，每月支付的貸款平均為1,660美元。

雖然房價如此高漲，加州房地產經紀人協會（C.A.R.）11月10日發布的房市報告顯示，中位價房屋的可負擔性略有提升。而此次可負擔性的提升，與加州的第三季度家庭收入呈溫和增長趨勢，以及抵押貸款利率持續保持低位有關。

根據加州房地產經紀人協會的傳統住房負擔能力指數（HAI），在剛剛過去的第三季度，加州24%的家庭有能力購買814,580美元的中位價房屋，這一比例與今年第二季度的23%高，但仍低於去年同期的28%。

不過，中位價公寓和聯排別墅的可負擔性與上一季度相比沒有變化。第三季度，37%的加州家庭，其收入有能力購買60萬美元的中位價公寓和聯排別墅。

為了因應房價高漲，加州政府也出了配套措施，加州聖地亞哥北郡Carlsbad市政府將於11月19日開始，為低收入家庭開放可負擔住房的購買申請，待售的康斗房起價不到20萬美元，位於該市富裕的Bressi Ranch社區，與百萬豪宅比鄰。

此次出售的房產是該市可負擔住房轉售計畫（Affordable Housing Resale Program）的一部分。據Carlsbad市，這些康斗住房（condo）最初由私人開發商建造，曾通過現有的可負擔住房計畫出售給了低收入者。當這些房屋再度被出售時，市政府選擇買下，以維持其可負擔的價格。

「這些房子是為低收入家庭準備的，它們適用於家庭、單親父母，以及那些正在尋找永久住房的老年人，」該市項目經理Nancy Melander對ABC10電視台說。

購買這些可負擔房也有一些限制。比如，房主必須是房產的主要住戶，且不能將房產留給其子女繼承。如房主想出售房屋，需徵得市政府同意，同時市政府有權制定房屋的出售價格。

Melander表示，這些公寓將提供給符合條件的低收入家庭，而不是房地產投資者。購買資格取決於家庭收入。單身年收入必須不超過42450美元，4人之家年收入不超過60600美元。聖地亞哥縣內的居民都可申請。

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美國舊金山位在加州北部，是加州第四大城市。隨著重大建設陸續落實，加上科技菁英不斷湧入的剛性需求，為房地產市場帶來強勁支撐，市調顯示，美國疫情趨緩後，深具增值潛力的舊金山，再度竄升為投資首選。

舊金山不僅被譽為「最受美國人歡迎的城市」，更是美國眾多人才資源及國際經濟流通匯集的核心要地，其中，矽谷產業園區更是全球最重要的金融科技中心，包括Facebook、Google、Yahoo等企業的總部都設在這裡。

據統計，2012年到2017年，舊金山灣區在經濟強勁增長的情況下，增加了超過40萬個工作機會，但新屋建造許可僅發放6萬份；在過去十年當中，舊金山創造的就業機會是新住房單元的七倍以上，致使人口及住宅呈現嚴重的供需失衡。

雖然疫情後，灣區的大多數辦公人員繼續在家工作，使該地區的餐飲和零售消費、公交乘客、及辦公室租賃的復甦，都受到拖累。專家表示，科技人員繼續遠程工作的意願和政府限制性的健康命令，這兩項因素相加，都延遲了舊金山灣區的經濟重振。

但Facebook和TikTok的母公司擴張商辦的這些潛在的交易，將促進經濟發展，並打破遠程工作將扼殺辦公室的預言。上述的擴展計畫如果簽署，它們將是灣區自疫情開始以來最大的交易之一，代表著灣區重新回到疫情前十年所經歷的大規模擴張時代。

根據CoreLogic分析顯示，灣區現有獨棟房屋中價位已自去年開始上漲了16%。年增長反映了2020年疫情放緩的市場，已自今年初反彈至創紀錄水平。灣區所有9個縣的房價皆上漲。最大漲幅出現在阿拉米達縣、比去年上漲17.2%至113萬元；聖他克拉拉縣上漲14%至151萬元。康曲柯士達縣房價上漲9.3%至82萬元、聖馬刁縣房價增加8.3%至該地區紀錄新高179萬元、舊金山上漲3.1%至167萬元。整體房屋銷售額包括新蓋房屋與公寓，比去年9月上漲6%，顯示買家與賣家都已緩解疫情期間參觀與展示房屋的擔憂。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸表示，讓人出乎意料的是，疫情後的海外市場重燃信心。海外專業不動產機構分析，過去台灣投資人追逐東南亞低總價、高投報的海外標的，但礙於當地法規及風險後，真正投資海外的目光，依舊回到歐美日等發展成熟的國家。

其中又以美西加州、舊金山等城市，因深具增值潛力，再度竄升為投資首選。蔡詠綸強調，除了美元匯率現處於相對低點外，更因舊金山的高租金收入，和未來超漲的增值潛力，現在進場正是絕佳時機。

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自2020年延續到今年在美國大流行的新冠病毒，加深了美國社會的分歧，包括貧富之間的差距，尤其是在房地產方面，美國地產大幅升值的房價，與工資的漲幅之間出現巨大落差。

美國勞工部7月與8月公布的數據卻這樣說：美國消費者物價創下13年來最高水準，6月與7月已比去年同期攀升5.4%。從交通、食品到服務全面性的漲價，人們真真切切感受到來自通貨膨脹的壓力。

全美過去一年房市景氣是自2006年以來最旺的一年，平均漲幅16%，西雅圖成長20%。根據房地產網站Redfin，今年第一季，西雅圖每四棟房子就有一棟以全部現金交易。

買房是所謂美國夢，房源不足、不降反升的疫情房市阻擋了首購族追夢。相對低的房貸利率卻讓有餘錢的家庭進場投資第二或第三棟房。

當通貨膨脹上升時，最大的輸家是中低收入戶，他們必須把大量收入花在基本需求。加州聯合之路（United Ways of California）7月底的新調查指出，儘管大多數家庭至少有一成年人在職，近三分之一加州家庭仍掙不夠支付食物、醫療保險、稅收、房租和托兒。

除了疫情造成的通貨膨脹，導致美國窮人在購屋上有困難之外，還有不斷的天災，例如，颶風、洪水、地震和野火近年不斷侵害美國人的生命財產安全，與氣候相關的災害事件越來越普遍，美國人也很擔心，即使是那些不住在沿海地區的人，他們也都感到擔憂。

房地產經紀公司Redfin今年春天對近2,000名美國居民進行的一項調查顯示，美國人越來越擔心氣候變化和其它風險，甚至將它們納入購房的決定因素。

大約75%的受訪者表示，他們會對在氣候風險地區購買房屋猶豫不決。此外，近一半計劃搬家的受訪者表示，自然災害和極端氣候正在影響他們的決定。約20％的民眾認為，氣候變化已經對他們居住地的房價造成影響，35％的屋主花費了5000美元或更多來保護他們的房產，避免受到氣候風險影響。

根據CNBC報導，住在加州的金特里（Christy Gentry）在過去4年裡和她的丈夫不斷在處理野火的問題。這對夫妻在2017年時從索諾馬縣的家撤離了三周、在2019年時又因為野火而必須從夏威夷趕回家帶走重要物品。金特里說，野火已經改變了她看待房地產的方式。

金特里在2020年8月和丈夫在奧勒岡州租了一套房子，這樣在野火季節就能有地方避難；野火也真的在9月燒毀他們家的穀倉，讓他們到11月中旬才回到家。最終，夫妻倆也決定在奧勒岡州買下一棟房子，讓他們在野火季節有另外一個家可以回，也分散了風險。

在美國有將近8成的民眾會考量購屋地點的自然災害發生頻率、是否有極端氣溫、是否屬於海平面上升淹沒地區。Redfin首席經濟學家費爾維瑟（Daryl Fairweather）表示，購屋者和賣屋者都意識到氣候變化對價格的影響，但矛盾的是，在8月份的調查發現，搬入高氣候風險地區的人，比遷出的人還要更多。

費爾維瑟說，房價的負擔能力是最大關鍵之一，因為高風險地區的房價相對較低，「氣候變化對窮人的影響肯定比對富人大，富有的人更能適應氣候變化，他們可以花大把的錢改造房屋，或是隨時收拾東西搬走，甚至是很容易地賣掉原本的住家，快速地在其他地方購屋。」

他接著表示：「氣候變遷使某些地區不太適合居住。」，「隨著美國人離開經常發生火災或有淹水風險的地方，那些沒有面臨這些天災的地區，對購房者來說將變得越來越具有競爭力和購房成本。對窮人來說逐漸負擔不起。

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國際反彈的部分原因是在幾個最大的商用不動產市場，如美國、德國、英國和中國，已有大量施打疫苗，使被壓抑的潛在需求重新開始尋找資金出口。

但根據16日最新不動產調查，英國8月房價是2021年來首次下滑，原因是房產稅恢復正常，市場對較大坪數的物件需求也跟著縮手。

房地產網站Rightmove指出，在7月上漲0.7%後，受到4房或以上高單價豪宅買氣急凍影響，8月房價少0.3%。此數據與上周皇家特許測量師學會(RICS)所做的報告吻合，因英國政府取消房地產稅賦優惠，所以原本表現強勁的房市開始有不一樣的發展。

因為疫情影響，英國在2020年7月調降購屋印花稅。不過，從7月開始，又重新調回到跟疫前一樣。當初調降這種購屋稅，是要讓不動產銷售止跌。沒想到後來竟變成房價與一些新建案價格上漲的推手。

但是Rightmove分析，只有物件高的平均房價下滑，而這些豪宅通常更容易受暑假等季節性因素的影響，同時，印花稅調回的幅度也比較大。其實，英國買屋的剛性需求依然強勁，預計未來幾個月房屋銷售與房價將重新反彈，同時，也將看見更多新物件上市。

而英國房價除了8月物件高的平均房價下滑以外的上漲，是因為疫情影響下的結果嗎?外電報導指出，英國央行副行長Ben Broadbent表示，房價上漲是結構性變化的結果。 Broadbent上週五在網路研討會上談到過去一年英國房價上漲和房地產市場活動的推動因素時表示，臨時降低印花稅只是英國房地產市場活動激增和房價上漲的部分原因。

Broadbent指出，房價上漲的主要原因是Covid-19帶來的結構性變化，像是人們在家工作更多，預計在家工作更多。居家空間變得更有價值，尤其是市中心以外的居家空間變得更有價值。此外，已經看到許多國家的模式，城外的價格和活動很強勁，而市中心則相反。

Broadbent還指出，許多沒有調整稅收或提供激勵措施的發達經濟體也是如此強勁的房價上漲，進一步說明了結構性變化。

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據《CNBC》報導，據美國房地產經紀人協會（NAR）數據，從2020年4月到今年3月，外國買家佔美國房屋銷售額下降31%、單位數為10萬7000處房產，是自2011年以來最低成交額、最低單位成交量。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，鑑於疫情封鎖、國際旅行限制，外國買家在美購屋大幅下滑並不意外，但即使沒有外國買家，美國房市依然強勁。國際買家受到投資潛在高回報、避風港情緒的推動，仍然青睞美國房市。

當中中國買家最值得關注，雖然在川普執政期間有所下降，但中國已成為過去10年美國住房的主力買家，而中國買家最近買房主因大多是教育機會。Lawrence Yun稱，隨著旅行限制的放鬆、外國學生重返美國大學，外國購買美國房地產的人數可能會有所增長，不過高房價和庫存持續缺乏可能構成挑戰。Navy聯邦信貸聯盟企業經濟學家Robert Frick也指出，當前美國房市的需求實在太強勁，即便有更多房屋投入市場銷售，也很快就會被搶購一空。

中國房產網站Juwai IQI執行主席克米爾（Georg Chmiel）表示，拜登政府對提振海外購房需求有相當積極的影響，因為現在人們認為美國更容易預測、簽證也更易獲得。另一方面，疫情至今已1年多、也能飛往美國，降低決定購買的影響。

儘管美國目前房價比大流行前高出約15%，NAR的首席經濟學家Lawrence Yun表示，由於房市的庫存狀況仍相當緊張，短期內美國房價仍不存在下跌的風險，預計最快要等到今年底，房價的瘋狂漲勢才有可能逐步趨緩。但實際上可能是刺激國際買家的因素。克米爾表示，價格上漲創造了需求，因為人們開始擔心會錯失良機。美國仍是很好房產投資地點，如按平方英呎計算，美國房屋比香港或倫敦的房屋便宜得多。

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