越南被國際貨幣基金（IMF）評價為2022 年亞太地區表現最好經濟體之一，根據IMF報告數據，2022 年越南 GDP 成長率預估值是7%，對比前一年（2021年）的 2.6%，是相當高的成長。並且與其他鄰近亞洲國家的預估經濟成長率（中國 3.2%、南韓 2.6%、日本 1.7%、新加坡 3%、馬來西亞 5.4%、泰國 2.8%），越南的經濟成長更是名列前茅。

越南能有如此卓越的經濟成長，除了歸功於越南政府採取有效之解決方案克服疫情影響、恢復國內生產秩序之外，更是因為受到中美關係緊張，全球供應鏈紛紛增加投資在越南設廠生產。

也因此有許多台灣人看好越南經濟發展，考慮在越南投資房地產。但事實上，從2022年第三季開始，由於信貸緊縮、通脹壓力和高利率使得當地越南民眾失去了購屋的積極性，進而使房地產市場的流動性問題更加嚴重。第一太平戴維斯越南研究部副主任 Vo Thi Khanh Trang 表示：「儘管房地產公司提供了大幅折扣，但仍未能吸引買家。」她補充說，由於買房子需要很多錢，如果不抵押貸款大多數人都負擔不起。許多越南當地的房地產開發商也紛紛縮減成本，包含裁員、減緩建設項目的進度，根據越南建設部稱，由於現金流不足、2022年越南房地產開發商破產數量增加了38.7%。

展望越南房地產的前景，外國直接投資（FDI）有望成為房地產市場助力。越南房地產業在去年吸引外國直接投資（FDI）的金額為18.5億美元，在所有吸引外國直接投資的產業項目中為第二位，並佔所有外國直接投資總額的16.1 %。但外商對越南房地產的投資主要集中在工業地產和一些大項目上，雖然有助於整體越南房市的復甦，但對一般住宅房市概況的幫助較少。

目前當地政府有在討論推出新政策以復甦住宅市場，但實際政策上路需要等到 2023 年年中，更可能在政策推出後的 6 到 12 個月才會見到轉機。若考慮在越南置產投資，建議先停看聽、多多觀察市場動向及是否有新的房地政策推出，有需要也可以多方尋求專業業者諮詢喔！

參考資料：

1. 越南崛起》連最被動的筆電供應鏈都開始遷徙，越南代工地位將取代中國？
2. Real estate sector still struggles
3. Property developer bankruptcy up nearly 40%
4. FDI hoped to help realty market develop sustainably in long term
5. Property market yet to bottom out, insiders say

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自2022年底以來台灣股市、房市進入震盪期，不少投資人開始考慮布局海外房地產。而馬來西亞的房地產前景怎麼看呢？今天將由(1)大馬政府所公布的2022房地產市場數據、(2)當地物件網站Propertyguru分析未來房市的挑戰以及近期(3)疫情趨緩所增加有利於外國人投資的機會的三個面向介紹，讓您輕鬆了解2023年外國人進場大馬房地產的機會，馬上來看吧！

一、馬來西亞房地產交易量於2022年復甦改善

根據馬來西亞政府NAPIC部門的公開數據，大馬住宅房地產市場在 2022 年前九個月顯著復甦提升，交易量與 2021 年同期相比增長了34.6%，而交易額也增長了34.8%，未售出(overhang)的房屋比例下降 15.4%。整體數據的提升提高消費者購屋的信心，據馬來西亞中央銀行報導，目前購置房屋而申請貸款的件數與價值都大幅增加，因此不少人預期2023年整體大馬的馬地產交易量與總額還是會提升！

二、馬來西亞物件網Propertyguru分析未來房市的挑戰

大馬的房地市場也受整體全球經濟的影響，包含馬來西亞中央銀行（BNM）在2022年多次升息，增加買屋民眾的借貸成本。加上勞動力短缺與建築成本的增加的問題，使得大馬當地的房地產開發商採取更加謹慎的態度，可能會推遲推出新案，因此Propertyguru分析未來大馬整體的住宅房市增長速度可能會略有放緩，但整體而還是持續成長。

而Propertyguru也分享，2023年預期會持續成長的住宅類型大致會是以下四種：有土地所有權的房屋、售價低於 50 萬令吉並位於熱門地段的公寓、低總價小坪數的物件，以及位於熱門地段受利基市場歡迎的高總價項目。

三、2023年馬來西亞房地產，外國人進場可以注意的投資機會

在2022年底馬來西亞大選結束後，預期穩定政局後有更多外國貿易商回到大馬尋找商機。並隨著國際旅行限制的放寬，有利於當地零售業以及飯店及娛樂業發展，除了大馬政府預期2023年將有1500萬國外遊客至大馬旅遊，世界銀行也預計2023年大馬 GDP 將增加 4%。

開放旅遊後，也預期復甦馬來西亞的各種旅遊商機，政府也規劃各式預算來達成整體外國遊客數目標。其中，馬來西亞已成為世界領先的醫療和保健旅遊目的地的首選，近年來更吸引了不少來自美國、英國、澳大利亞、菲律賓、日本、中國、越南和緬甸以及印度尼西亞等國的患者。大馬政府也在2023 年預算中撥款 2000 萬令吉推動馬來西亞成為醫療旅遊目的地，撥款 9000 萬令吉促進旅遊活動，2 億令吉促進旅遊業復甦。

看完本篇文章是否更熟悉馬來西亞房地產市場在2023年的近況呢？雖然海外置產風氣正夯，然而投資風險與陷阱多，若是不夠了解當地房市相關制度與規定，建議尋求專業業者幫助喔！

文章參考：

Malaysia property outlook 2023

PropertyGuru’s report indicates more positive outlook for property landscape

Investment opportunity to seize amidst the medical tourism wave in Malaysia.

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而在俄烏戰爭開始後，全球物價攀升，使得馬來西亞雞肉出現供應短缺的現象，當局政府為了抑制過高的雞肉價，在6月宣布了相關出口禁令，僅准許甘榜雞、烏雞和雞肉加工食品出口，此舉使得白肉雞出口業者受到了傷害，也打亂了供應鏈佈局。

目前馬來西亞已於10月宣布解除局部出口禁令，開放原有數量的一半出口，專家預測可以在Q4讓雞肉供應商有得以喘息的空間，可能也會為馬來西亞的出口表現帶來更好的表現。然而，供應商業者也坦承到，由於近期馬來西亞正值大選期間，加上本次選舉中沒有任何政黨成功取得過半席次，拿下第三多席次的國民陣線也宣布不支持兩大黨派中的任一政黨，因此出現了懸峙國會的局面。所以目前馬來西亞在政治上仍具有相當的不確定性，而目前針對白雞肉局部開放政策的施行日期僅至12月底，明年的政策會如何修正仍需多加關注。

參考文章：

馬來西亞Q3經濟擴張逾14％ 一年多來首見兩位數增長

大馬禁令放寬 其祥Q4喘口氣

馬來西亞明解除活雞出口禁令 新加坡周四可上架

國會大選未見政黨過半 馬來西亞聯合政府難產

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也正是因為新加坡重新對外開放，經濟和貨幣本就相對強勢，當地房市也在上半年起出現了外國買家的掃貨潮，而值得關注的是，其中又以中國買家為大宗。根據當地房地產顧問公司公開的資訊顯示，自2022年初截至8月，外國買家交易新加坡物業總數已接近疫情前的水準，已逾14,000件。其中，大陸買家買入932個單位，占今年來交易總額的6.7％。而價值500萬新元（約台幣1.12億元）以上的豪宅單位買家當中，大陸人也位居榜首，交易達81戶，占銷售量的19.2％。美國買家排第二，為34戶。

另外，兆豐新加坡交易所房地產收益基金以較高成長性的新加坡REITs為投資主軸，吸引了近期投資市場目光，也於11月8日已獲准成立，這也是目前國內首檔以新加坡幣級別發行的基金，希望能夠藉由提供投資人更加多元和靈活的資金運用方案，吸引更多投資人進駐。研究團隊也表示，雖然今年物價因為戰爭影響有上升的情形，但同時也有機會可以帶動REITs物業租金上漲，可以期待是否有機會增加收益。且在新加坡亮眼的經濟復甦表現下，新加坡REITs股利也很有機會得到更出色的表現，因此建議投資人可趁勢納入新加坡REITs於核心資產配置中，追求累積資產總報酬的空間。

然而海外置產風險高，建議若有置產需求，可以多加詢問專業人士，同時自己也需要多方面評估，才能達到最佳的資產配置效果喔！

參考文章：

新加坡房市外國買家掃貨潮 陸客購買量占近20％

經濟旺房市 兆豐新加坡交易所房地產收益基金11/8成立

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據當地民眾所言，現在的越南和過去的越南可以說是相當不同，過往大型購物商場是渺無人煙的，然而現在每逢假日，胡志明市的大型商場已成為當地居民的休閒聚集地。這樣的崛起商機，也使得更多購物商場業者和商家有意願到越南的一些主要城市開業、設址，讓這些城市呈現了新的容貌，也帶來一些不一樣的氣息。

由於中國採取的相關防疫政策，使得許多企業選擇從中國撤出，前往也有成為世界工廠的越南設廠，而這些投資也有助於中產消費者的出現，再加上當地金融科技業的發展，使得「先買後付」的消費習慣也傳入越南，更是成為刺激中產消費的誘因，加大他們的消費。以汽車市場為例，由於中產階級的擴張，使得更多家庭產生購車需求。根據越南官方數據顯示，越南在今年8月的汽車進口量量，已破當地歷史最高紀錄，更是成為東南亞汽車校受成長最快的國家。

根據2021年頒布的麥肯錫報告顯示，由於比對2000年的資料，當時中產消費階級人口仍未達10%，而現今已達40%，因此預估在未來10年，中產消費人口有機會達到75%。也就是說，越南的中產消費階級仍很有可能會持續大量增加，甚至可以增加高達3600萬人。越南共產黨也在全國代表大會上定下10年目標，希望能在2030年達到使越南成為中等偏上收入的發展中國家，更是期許能在2045年讓越南成為高收入的發達國家。

不過目前越南的主要經濟成長動力仍然來自於貿易和外部投資，中產階級做為國內需求的依靠，一方面也能緩解外部市場帶來的波動。而專家也說明到，越南在發展的過程中，必須要持續推動貿易，和關注國內市場的改革，另外，也要保持政治和經濟的問定，避免墜入中等收入陷阱，如此才能是長久之計，將越南推進更好的未來。

參考文章：

越南中產消費群擴大：「名錶時裝現在胡志明巿都買到！」

中產階級消費力驚人！越南8月汽車進口量創歷史新高

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除此之外，馬國的勞動市場得到了小幅度的改善，稍微減輕了缺工的問題，加上旅遊業的努力，增加了旅客的人數，對於經濟成長也大有貢獻。另外，當地也持續落實大型基礎建設計畫，如東海岸鐵路計畫、馬國數位經濟計畫、輕快鐵第三線等，也順利促進了當地的經濟成長。

當地政府更是提出相關政策，與國民共度高通膨時期。食品和燃料的補貼，讓馬來西亞的通膨情形與他國相比可以說是壓力小很多，當地的家庭也因為補貼的政策，受到了相當的保護，較可免於受燃料上漲之苦。然而對於通膨的控制也意謂著政府承受著高昂的財政成本，因此恐不能為長久之計。如今5月份以來，馬來西亞的通膨確實有加速、擴散的情形，可以期待馬國政府會祭出什麼樣的新策略，來度過通膨時期。

參考文章：

強勁個人消費帶動！馬來西亞次季GDP增長8.9%遠勝預期。

馬來西亞第二季經濟成長率8.9%，較市場預期出色

好羨慕！大馬免受油價上漲所苦

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根據證券時報旗下新媒體平台數據寶所公佈的「全球主要城市房價漲幅榜」，可以觀察到亞洲房價漲幅前十大城市中，越南即占有兩席，分別是胡志明市與河內。就上半年的房市觀察，胡志明市的房價漲幅更是高達20%。

近年蘋果為了使供應鏈能夠更加多元，已努力將一些生產結構轉移至中國之外。而越南本占有31家產品供應商，加上其複製了類似中國的加工出口業模式，因此有望成為新的世界工廠。加上去年河內的捷運開通，成功形塑了官方致力推動通共設施的氛圍，更是吸引了香港首富李嘉誠進場投資。

帶動越南的兩個主要城市為胡志明市和河內，兩者也因外界期待、當地投資發展，使得房價跟著起飛。而根據業者說明，由於胡志明市較早開發，漲幅已高，因此鄰近的首都河內，在後續的上漲空間可能較大。另外，蘋果轉移供應鏈的舉動所帶動的電子業入越南設廠的風氣，更是使得這些外商在河內周遭產生了產業聚集的效應，河內的房市可以說被一片看好。

然而業者也提醒到，在海外投資置產，仍要留意當地法令，也要為開發商的品質水準把關。因此若是有意至越南投資置產，建議多詢問身邊可以觸及的資源，或是找當地的台灣業者諮詢。另外，也建議在對於越南當地市場不夠熟悉的情形之下，可以選購大型建商的房屋。最後，也要注意到當地的購屋流程，在越南進行房地產投資，一定要先有合約，才進一步去進行後續流程，如申請房產證等等。

參考文章：

上半年全球房價漲幅排行出爐 前十大城市 美國占八座

越南新世界工廠 胡志明市、河內房價起飛

這篇文章 越南胡志明市、河內房價起飛，雙雙列入亞洲房價漲幅前十大城市 最早出現於 海外房地產置產。

為此情形，新加坡官方也於近日宣佈了金額高達322億新台幣的方案，希望能夠作弱勢群體的靠山，提供補助讓他們度過高通膨的日子，以減少高生活成本帶來的影響。根據新加坡財政部表示，政府將於今年8月向低收入戶發放約新台幣6400元的消費補助券。補助面向多元，尚包括2000新臺幣左右的家庭水電費補貼。新加坡財政部長黃循財表示，此次的方案除了提供個人及家庭現金援助、水電費補助之外，政府也為中小企業撐腰，增加薪資信貸和支持就業的措施，並提供津貼鼓勵企業使用節能設備，一方面望能減少能源用量，也盼能降低費用。當地食品製造、服務及零售業的中小企業可享政府提供高達70%的補助，每家企業補貼上限為新台幣63萬元，並可於今年9月至明年3月間申請。另外，針對燃料費上漲的問題，當地政府也將援助目標鎖定向車輛謀生的自雇人士，讓計程車及私召司機可以於近期領取約莫3000元新台幣的補助金。

學者瓦瑪指出，亞洲糧價變化速度之所以落後於全球，主因亞洲政府積極祭出補貼並嚴格管控價格，才得以短暫緩解通膨上漲的壓力。例如近期馬來西亞和印尼政府也針對棕櫚油和雞肉等商品實施出口禁令，以控制當地價格。然而說到底，終究是「短暫」，且可能會扭曲該地的食物價格。因此他認為，與其施行糧食出口禁令，不如針對低收入家庭提供財政援助，因為食物通常是低收入家庭花費最多的部分。根據學者的見解，新加坡政府推出的新穎方案可以說是相當值得期待，望能陪伴當地民眾度過即將迎來的Q3通膨戰。

參考文章

新加坡推15億新元援助方案 協助低收入家庭對抗通膨

新加坡推322億方案抗通膨 補貼水電及節能設備

專家：亞洲糧價最快Q3觸頂

這篇文章 新加坡經濟補貼方案上路，救Q3通膨！ 最早出現於 海外房地產置產。

• 鬆綁防疫政策，中國訂單回流

2022年初中國本土疫情升溫，當局開始實施嚴格的「清零」政策。而由於中國佔據供應鏈重要位置，因此當中國實施強硬的疫情管制，全球供應鏈接受阻，甚至迫使許多企業停工停產。而同時間背景下的越南，跟隨東南亞與病毒共存的趨勢，正逐漸鬆綁防疫政策，至今入境越南已無須進行核酸檢測。也正因如此，疫情政策走向放寬的越南，使得去年因疫情嚴重而流向中國的出口訂單，再度回流越南。

• 成功外資政策，科技大廠進駐

越南以充裕及相較低廉的薪資，配合政府釋出優渥的租稅優惠政策，成功吸引了不少大型跨國企業投資。例如對越南投資最多的三星，已將中國之手機工廠關閉並轉移。蘋果由於考量到成本與供應鏈問題，也逐漸分散生產地，將一些熱門商品的部分產線移轉至越南。另外，英特爾也於近期宣布將與越南企業共同研發電動車自駕技術。而誠如前所述，高科技製造開始進軍越南，振興了越南北部。而這些企業往往需要技術水平較高的人才，也將拉升薪資福利，促進越南產業升級，帶動民眾收入提升。而一向擅長抓投資趨勢的香港知名地產大亨李嘉誠，也在近期被傳正準備搶頭越南房產。

• 過度仰賴外資？仍待觀察

由上可知，越南本次的攀升，除了仰賴於越南本身人口的紅利及政府的大力支持，外資也成了相當大的功臣。而高度對外開放雖然作為越南的投資優勢，卻也可能成為越南經濟的弱點。根據越南統計局之數據顯示，越南有超過6成出口皆仰賴外資部門。一旦外資轉念、撤離，越南極可能受到嚴重的損害。也就是說，外資雖可以做促進越南起飛的助力，卻也同樣能夠使得越南在發展上摔跤。

• 成為世界工廠的可能？

另外，即便越南出口額已達深圳的2倍，充分展現了越南出口的亮眼表現，仍值得注意的是，目前越南的上游供應鏈仍依賴著中國，若期待短期內大規模轉移至越南，恐太樂觀，因此取代中國成為世界工廠的期盼，需再緩緩。然而，以目前的趨勢來說，越南在東南亞，甚至是全球的地位正在慢慢爬升。

由越南近幾年的發展與進步來看，可以得知在全球化的籠罩下，即便疫情仍持續影響著世界各地，各國仍須各司其職，避免斷鏈危機。另外，官方對於疫情的政策，也可能使得全球對於僵化的分工重新進行思考，並考慮移轉與重新分配，而越南即是本場競賽中相當大的贏家。

參考文章：

今日越南，有如昔日台灣？台商嘆越南製衣做鞋不香，李嘉誠卻搶投房產？

越南收割中國 成下一個世界工廠？

港媒：越南放寬防疫 搶回中國出口訂單

這篇文章 越南起飛？外資策略引入科技大廠、李嘉誠看好投資 最早出現於 海外房地產置產。

越南房地產也跟著經濟一起蓬勃發展，當地房仲業者就透漏，除了胡志明市的房市漲幅大，就連鄰近的平陽省住宅房價也跟著漲，不少台商也看好越南經濟發展，積極搶進布局。

根據研究機構報告指數，越南股市規模比上一年增長近四倍，較二年前高出十倍，使越南成為東協聯盟第二大流動性市場，甚至超過新加坡和印尼，僅次於泰國，越股中長期表現可期，建議分批布局或定時定額投資越南股票基金，後市績效表現可期。
中國信託越南機會基金經理人張晨瑋表示，越南4月出口大幅躍升，增長達30.4％，預期正成為全球消費電子產品的供應基地之一，雖然股市近來雖呈現多空拉鋸，但作為越南經濟命脈的出口仍維持熱度，且市場對越南企業利潤增長仍相當樂觀，以目前的估值水平，將不失為長期好買點。

胡志明房地產仲介業者西村武將：「商辦出租率好，租金也上漲，而服務式公寓的入住率，已經進入復甦階段，預計近期租金將上漲。房地產銷售價格也保持上漲。在胡志明市的中央商務區，有一些新的建案正在進行。每平方米售價超過7000美元，當然在胡志明市還有其他金額更高的建案。」

鄰近胡志明市的平陽省，是台商匯集地，近幾年房市也很火熱，根據越南媒體數據，胡志明市住宅房價，比去年同期成長4成左右，而平陽、同奈住宅也因為需求增加，有大約6%的漲幅。

越南不動產仲介業者陳淑芬：「以平陽的房價來講的話，可能跟三年前相比，三年前五年前相比，可能就是大概就是又翻了一倍，一開始大概可能是一平方米，大概是一千美金左右，現在可能就是高的話，有可能到達兩千美金，一千八到兩千美金左右。一般還不算高點，我想說應該未來會越來越貴。」

東南亞影響力聯盟共同發起人黃齊元：「香港的富豪李嘉誠，他把他的錢從英國搬回亞洲，總共宣布跟越南萬盛發集團投資了800億美金，在越南這個房地產的這個市場上面，不只是房地產還包括了，周圍的基礎設施娛樂設施等等，另外的話是金融的產業，因為一個國家開始的時候，一定有這些金流，所以隨著他商務的金融這裡面也很快，所以這一些都是說明越南的將來，在整個商務消費的市場裡面，其實存在很大的商機。」

近幾年工廠開始轉往北部，而且不乏有高科技製造產業，連帶商辦大樓也蓬勃興起，A級商辦租金漲幅5.1%，打響越南經濟成長第一槍。

東南亞影響力聯盟共同發起人黃齊元：「台灣過去在越南的投資，主要是偏重於傳統產業，這兩年逐漸的轉到越南北部，在包括以河內為主的城市有很多的公司，越南展望未來我覺得最大的商機，應該是在中產階級的這個消費市場層面，所以也就是我們所謂的食衣住行育樂，這些的層面我們所謂的商業面，不是一個製造面。」

隨著商業、科技業人才進駐，資金增加、產業升級，也將順勢帶動房地產投資更加高漲，讓越南有望成為東南亞下一個潛力新星。

文章參考>>亞洲下一個潛力新星！越南拚產業轉型 房地產投資增加

文章參考>> 《基金》越南基金題材熱炒 有看頭

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