這篇文章 馬來西亞買透天跟大樓居然分兩種地契 最早出現於 海外房地產置產。

因為海外置產選擇大城市精華區為主，房客多半也鎖定該區高階白領或是他國外派人員，以馬來西亞吉隆坡而言，外國人數量有20萬人以上（台北市約6萬人），外國使館更多達101個，也比台灣更常碰到中東伊斯蘭世界人士。面對五花八門的國籍、人種、職業，房客挑選絕對是門有趣的學問。

由於房東難以親自確認房客狀況，所以負責的海外仲介應盡調查義務（due diligence），在租客提出要約（offer to rent）時，不是只談價格，調查房客背景更加重要，這裡略舉三個案例：首先，是否以公司名義簽租約，法人房客優點是租金繳付穩定，但就要注意所得稅申報及不特定人進住可能。

再者，是否為使館人員或外企高幹，這種房客品質好預算高是優點，但一般會要求在租約中加入調任他國可隨時中止合約的條款，屆時房東就無法以提前解約為由沒收押金。

第三，觀察職業背景與房客本人契合度，要知道資訊調查只能防君子，真正小人是從頭騙到尾，從事非法行為的租客通常會美化甚至捏造背景，更願意提出高價承租，所以仲介協助判斷是很重要的，萬一不小心踩雷，物件成了犯罪現場，物件因而被查封或屋主要出庭澄清等法律程序，那就得不償失了。

至於租賃合約，除了應是英文版本毋須贅言外，要注意的是，租賃合約在雙方簽署完成後一個月內，應向馬來西亞內陸稅收局（LHDN）申請Stamping，並繳交印花稅（stamp duty），然後在租約蓋上綠色戳印為證。做了這個動作，租約才能做為法院審理時的有效可用證據，沒有做，租約就不能當作呈堂證供。

投資跟投機不同，投資要有好夥伴。談到海外投資置產，若沒好夥伴好助手協助打理，縱然看到某區域潛力，要親自動手研究，卻未必有執行的能力與時間，Keep it simple and stupid才是王道，透過正派經營的專業仲介業者，就是最好的解方。

文章來源:  李杰峰：當大馬房東要懂的事 租約要公證嗎？

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市場解讀這代表市場上仍有穩定的購屋需求，在當地投資置產時，要考量相對穩定的因素，例如該區域的未來潛力和安全性。這當中，被獨立全球產業顧問公司萊坊（Knight Frank）列為商業房地產熱點之一的「敦拉薩國際貿易中心」便是最佳例子。

產業網站Property Guru先前分析，馬來西亞國家的財務基本面相對穩健，產業市場不一定會在疫情結束後出現最差的情況，且有關當局已推出許多措施解決房產市場下跌的局面，發展總值達馬幣400億元的敦拉薩國際貿易中心由馬來西亞財政部領頭，占地70英畝，一共有30棟高樓，其中最受矚目的是106交易塔。

這個高樓塔已成為馬來西亞次高的建築物，一躍成為世界第15高的摩天大樓，潛力有望與紐約世貿中心和上海國金中心並駕齊驅。看準其潛力和發展價值，目前多家跨國企業已確定進駐，包括滙豐銀行（HSBC）、英國保誠人壽，以及印尼最大商用產業發展商慕麗亞（Mulia），官方預計在未來創造50萬個以高階白領為主的就業機會，進一步帶動附近區域的自住和租屋需求。

圍繞敦拉薩國際貿易中心的還有各大商業和休閒中心，如柏威年廣場、太子閣國際醫療中心、伊頓國際學校等，生活機能完善便利。

這一精華地段裡也鄰近各國駐大馬領事館如美國大使館、英國最高領事館等，還有不少皇室蘇丹王宮也設立於附近，為區域的安全性和穩定性帶來增值效果。也因此，不少高端建案一棟棟拔地而起，如最近備受矚目，由世界500強企業的中國交通建設集團和馬來西亞領軍企業WCT集團合力開發的中央公館（Core Residence）建案。

值得一提的是，敦拉薩金融中心區內僅規劃約30%左右的範圍作為住宅項目，中央公館便是其中之一，屬於該區域的黃金精華區。此外，從中央公館只要步行約300公尺就可抵達未來高運量雙捷運交會站，輕鬆連外到達各個地方，包括武吉免登商業區，以及目前規畫中的隆新高鐵站等，生活機能和品質兼顧。中央公館也提供高質完善的公共設施如閱讀室、空中無邊際游泳池、空中酒吧、空中健身房和室內遊樂場等，不管是家庭或是單人，都可以在入住後享有高品質的生活。

作為世界新興城市之一，吉隆坡已成為國內外投資者到東協置產的優先選擇。承襲英國法律及澳洲托倫斯地產登記制度，在馬來西亞有關房地產的販售、價格和程序都受法律約束且公開透明，有效保障投資者。信義大馬總經理李杰峰表示，在海外置產要注意各國不同交易風險跟相關法令，最好尋找有信譽的仲介業者提供資訊。

文章來源 : 海外置產王 ／大馬敦拉薩房產 投資熱點

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根據旅遊部所提供資料，大馬第二家園計畫在2018年及2017年分別獲6279份及6249份申請。

莎裡法是在主持大馬第二家園計畫2020年見面會後，受記者詢問時發表上述談話。

疫情影響來馬辦手續

新冠肺炎疫情蔓延全球，莎裡法也披露，疫情將影響來自中國的成功申請者前來我國辦理手續。

“那些成功加入計畫的（中國籍）參與者現在還不能前來馬來西亞處理批文事宜，我們需要等政府進一步指示。”

她表示，根據程式，申請獲批後申請者需在6個月內來馬辦理手續，若申請者因疫情而面臨前來的困難，到時將根據個案不同的情況各別處理。

自2013年起，中國籍申請者一直是大馬第二家園計畫最活躍的申請來源地。

中國申請者最多獲批 占35%

旅遊、藝術及文化部秘書長拿督諾紮裡哈瑪指出，截至去年9月，“馬來西亞第二家園計畫”在過去5年，一共批准超過4萬8000份申請，其中來自中國的參與者繼續居於榜首，占所有成功申請的參與者超過35%。

他披露，其他第二家園計畫參與者的主要來源地為日本、孟加拉、韓國、英國、香港、新加坡、臺灣、伊朗和印度。由於未克出席，其講詞由該部副秘書長莫贊裡莫紮因代為宣讀。

其他出席者包括大馬旅遊促進局（國內旅遊與活動）高級總監拿督阿末加化和馬航國際銷售總監黃慧君。

大馬第二家園計畫受歡迎 5年來最多資料來源：星洲日報

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台灣不動產採強制登記制，不僅全台土地經過總登記，新建物也強制進行第一次所有權登記，權利移轉變動皆須登記，非經登記不生效力。然而馬來西亞按1965年國家土地法典（限西馬，東馬沙巴及砂拉越有自己的制度），採托倫斯登記制，跟台灣制度最大的差異是不強制登記，不要求所有土地都登記，但一經登記，則進入強制登記狀態，跟台灣雷同。

法律制度沿革影響交易習慣，所以馬來西亞早期建物，由於登記意識薄弱，產權多以契約（S&P Agreement）證明，交易時由律師查證從第一手屋主到目前屋主的連續性（Registration of Deeds），這種方式顯然風險極高。

隨著社會進步，登記意識越來越強，1985年分層地契法令頒布後，新建案也逐漸採大樓社區方式，但與台灣不同，建商會先取得總地契（Master Title），然後「完工交屋後」，建商再向州土地局申請分層地契（Strata Title）給買方。實務上有兩種常見狀況，一是建商拖延申請或財務出狀況，導致買方交屋數年後還拿不到分層地契；二是因為就算未移轉登記取得分層地契，仍能以契約證明產權進行買賣，故有些買方為了節省成本，不願多繳印花稅及律師費去取得分層地契。

台灣人大概會感覺複雜，其實馬來西亞人也這樣想，所以大馬政府開始提高管理強度，2015年實施分層地契法令（Strata Title Act）及分層管理法令（Strata Management Act），此後建商在交屋給買方前（Vacant Possession），須提交分層地契申請，以避免過去常見糾紛，然而跟台灣經驗不同，由於作業時間，交屋當下多半來不及拿到那張分層地契。

由於馬來西亞的英殖歷史背景，法制管理強度沒有台灣高，交易上由律師查核產權，故實務仍能見到無分層地契的買賣交易，然而取得分層地契仍是最佳保障產權方式。

台人於馬來西亞置產多以大樓單位為主，應特別注意，若所購買物件在2015新法施行前，交屋後一定要緊盯建商分層地契申請進度，同時也要好好保存買賣契約；另外，若所購買物件適用2015新法，買方則要確保交屋時，建商已提出分層地契申請的證明，對自己才有保障。

（筆者為信義大馬總經理李杰峰）

資料來源：信義大馬

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蕉賴區距離「敦拉薩國際貿易中心（TRX）」僅有一站距離。這個耗資新台幣3,000億元、占地70英畝的貿易中心，是馬國政府相當重視的綜合發展計畫，預計將成為全世界最重要的伊斯蘭金融中心。

同時也因其策略性價值，吸引許多重要企業如滙豐銀行（HSBC）和艾芬銀行（AFFIN）進駐，而106交易塔的租戶，也將在12月陸續遷入。

值得一提的是，TRX的完工，預計將創造數以萬計的就業機會，不僅是高階的外派白領，也包括警衛、維修人員和清潔員工等，勢必會帶動附近區域的居住需求。

除了近TRX之外，蕉賴區的生活機能相當完善，周邊眾多商場林立，如宜家（IKEA）、y Town和雙威偉樂城購物中心等，此外其附近區域匯集國際學校、醫療中心和熱門景點，種種因素都為此處的房市帶來潛力。蕉賴區具備各種便利的連外交通設施，連結吉隆坡各大景點，讓繁忙的生活有喘息空間。

透過搭乘捷運葛京（Cochrane）站，僅兩站距離便能抵達熱門商圈武吉免登區（Bukit Bintang），放鬆心情；而僅三站距離就能到達知名打卡景點唐人街，享受當地美食，也能步行至獨立廣場和城市藝廊，欣賞吉隆坡的美。

因為蕉賴區的優良地段與未來潛力，該區域也成了投資者的優先考量之一，其中又以創立於1828年的莫實得集團（Boustead）旗下開發商Mutiara Rini的建案─「壹豪苑One Cochrane」備受關注。

該開發商擁有多年在綜合性商業，以及住宅房地產開發項目上的經驗，曾連續四年獲得馬來西亞十大開發商大獎。尤其打造占地面積約4,400坪的壹豪苑，是永久產權的住宅式公寓，並捨棄可以蓋更多樓盤的空間，反而為住戶專屬打造出一棟設施樓。

此案八樓以下為停車場，九樓則是規劃燒烤區、家庭按摩浴池、健身房、靜坐區、咖啡廳等公共設施，將住宅和休閒巧妙分離，但又能享有其機能，融合居住環境與休閒娛樂。

吉隆坡在2019年全球宜居城市中，於亞洲排名第十，在東協僅次於新加坡之後，意味著在各項衡量指標中，如政治和社會環境、房屋、醫療保健、學校教育、公共服務與交通等具有一定品質。

信義大馬主任林正哲強調，吉隆坡發展迅速，隨時都有新的變化，國人在海外投資置產，務必要慎選海外置產業者和開發商，也要密切留意匯率波動，建議以分散換匯方式降低匯差風險，保障自身權益。

資料來源：經濟日報

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建築准證（Development Order）

第一個是建築准證（Development Order），內容就是政府核准開發建造的建築物內容，類似台灣的建築執照，可以看出被允許建造幾棟、地上地下幾層、何種建物屬性（如服務式公寓、辦公室等），消費者可以藉此得知建案合法開發範圍，不至於遇到其他東協國家曾發生過的糾紛，即客戶簽約購買高樓層，結果建案根本不被允許蓋到該樓層。

銷售准證（APDL, Advertising Permit and Developer’s License）

第二個是銷售准證（APDL, Advertising Permit and Developer’s License），政府確認建商繳足開發擔保押金、能落實房屋建築及是否涉及房地產糾紛或財產犯罪等狀況後，才允許建商可以開始進行廣告行銷。若購買還未取得APDL的建案，就要小心該案最終可能無法順利開賣，當然就更難以交屋。然而不肖業者常以所謂潛銷方式偷渡，購買者無法簽署正式合約，後續也易衍生糾紛。

完工證明（CCC, Certificate of Completion and Compliance）

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不過，不管是何種產權的住宅，交屋時提供的土地地契也分為兩種，一為透天、獨棟住宅的獨立地契（Individual Title），二為公寓、大樓的分層地契（Strata Title）。

所謂的土地永久產權，大馬信義馬來西亞籍業務何健耀解釋，是指購買者可永久持有，業主或地主可以永久擁有土地的主權及使用權，通常房價較高，土地也較保值。

另一種有限產權，通常為99年租賃權。何健耀補充，雖然非永久持有，但開發商為了讓建案更具吸引力及競爭力，往往會規劃更多公共設施和功能，以提升建案附加價值，所以雖然單位價格較永久產權建案的價格低，但如果建案地理位置位於精華地段，房價的差異其實不大。且有限產權到期前，若政府沒有規劃特定公共建設用途，也可再向州政府申請繼續延長有限產權的期限。

此外，由於馬來西亞的土地受《國家土地法典》管制，民眾可自行或透過律師查詢建案、成屋的地契，來確認土地的地主是誰，或有無抵押給銀行等資訊，讓交易更有保障。

最後何健耀說明，無論是永久或有限產權的建案，開發商在交屋時會分發土地地契給屋主，土地地契主要分為兩種，如果是有獨立地塊之透天獨棟房屋，開發商會發給屋主獨立地契（Individual Title）；若是公寓大樓，當建案完工並取得房屋居住准證時，開發商必須向土地局申請將總地契（Master Title）分割至分層地契（Strata Title），再將分層地契發給各別單位屋主，類似台灣公寓或大樓持分概念之土地權狀。

資料來源： NOWnews

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各國民眾因地理環境、季節氣候等差異因此國情有別，有別因天氣較寒冷而熱愛泡澡的日本，住家衛浴多會打造浴缸；台灣建案若坪數合宜，通常也會在主臥衛浴設置浴缸增添賣相，但在馬來西亞則幾乎不會規劃浴缸。信義房屋馬來西亞籍業務專員李政鋒指出，由於馬來西亞沒有四季之分，幾乎長年為炎熱的夏季，所以民眾不愛泡澡。

李政鋒進一步說明，由於馬來西亞建案公設多會規劃游泳池及按摩池，不少社區附近也有公共泳池，所以民眾多會到泳池或按摩池消暑，不會在家裡泡澡，因此建案並不會特別規劃浴缸。

反而是「雙洗手台」規劃相對討喜，成為大馬建案的獨特貼心設計，李政鋒表示，只要是大1房以上的格局，部分建商會在浴室規劃2個洗手台，住戶趕出門時就不必上演洗手台爭奪戰，因家人佔用洗手台太久而導致上班遲到。

除此之外，為了避免陽台曬衣服影響市容，馬來西亞政府規定市中心的住宅晾曬衣服不能超過陽台高度，且不得懸掛在上方，因此吉隆坡住宅的陽台都有一定高度，讓民眾即使曬衣服也不外露。李政鋒表示，建案通常都會附簡單裝潢，包含冰箱、冷氣、洗脫烘的洗衣機等，讓買方直接烘乾衣服，不需額外晾曬。

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