市場分析師說明，目前地方政府收購房產的首要目的在於穩定市場，藉由政府批量購買商品房，可以達到快速去庫存，減輕房企資金周轉壓力的作用。再者，一旦房企回籠資金，也會大幅降低售房的動力，對於穩定房價有積極作用。專家進一步分析到，政府回購房屋的用途相當多元，除了可以當作人才房、保租房，另外待市場回暖，政府可以將部分房源交予建商代售，進而達到促進房市平穩的效果。

針對中國政府出台措施，彭德經濟學家表示到，雖有提振房地產市場、降低市場崩盤的極端風險效用，然而並沒有改變房市潛在的供需錯配問題，而要達到平衡，學者估算到未來十年房地產投資需要減少25%。

而傑富瑞集團刊登的分析報告指出，從中國人口結構面切入，當地的結婚率已從2013年的高點回落，新家庭建立的速度大減，進而影響了房屋需求，短期內恐怕不會有結構上的轉變。因此也與彭德提出相應的解決方案，認為中國未來應該要大幅減少新建案，才不致陷入經濟泡沫危機。

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房地產業重大違約可能導致銀行緊縮貸款條件，使得市場資金流動的速度變慢。且在買方也違約斷供的情況之下，若房地產市場持續惡化，銀行可能會面臨到壞帳激增的問題。再加上，中國地方政府相當依賴以出售土地換取收入的手段，因此若是地方政府不能從銷售土地的管道獲得收入，則可能會影響當地重大建設的推動。

為了應對房市的困境，當地政府也運用了「一城一策」等政策來支持住房需求。然而即便已有83個城市開始放寬限貸措施，但上半年的房貸數量仍創下近年最低的紀錄。研究員李宇嘉表示，即便政府下調利率，受到供需關係、消費者預期、支付能力等等因素影響，短期內房市事難以快速反彈的。另外專家也分析到，在目前的條件之下，銷售回款是大多房企唯一的資金來源，因此保著銷售，才是房地產行業復甦的關鍵。

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根據學者指出，中國爛尾樓頻傳的問題，與該地政府的「唯GDP論」相當有關。由於房產業被認定為帶動當地經濟的先驅，因此在此理論之下，地方政府為達到GDP成長標準，房產業成為了最好的灌水項目，使得如今房產配置問題頻出。另外，房產市場出現了過度投資競爭的問題，因此缺乏經濟效益，會導致開發商無法回收資金清償貸款，於是開發商端便只能違約。加上中國近期的清零政策，使得百姓收入下跌、企業破產，因此買方也缺乏資金續繳房貸，因此也選擇違約。

自6月底，江西的爛尾樓主喊出「不復工不還貸」的口號，宣布停止償還房貸後，各地逐漸有屋主響應，選擇放棄維持金融信用，採取「斷供」策略，如今風暴已難以收拾。即便江西已於7月中採取行動，判定幾家建商必須歸還頭期款給買屋屋主，然而規模遍及全國的爛尾樓風暴，似乎沒那麼容易被解決。根據當地媒體表示，中央為了避免事態演變得更加嚴重，目前正擬定設立房地產基金，以收購爛尾樓，幫助開發商解決債務危機，資金最高達3000億。然而根據學者分析，如今3000億也未必能夠緩解房地產的困境。中國爛尾樓偉基延伸出的資金及財政危機，最終會匯集餘額中央。然而中央財政也產生困難，就容易發生過度舉債的問題，最終將深陷其中。

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這樣的趨勢使得中國的法拍屋數量大增，民眾及業者將自己的房屋做抵押品，以從銀行換取貸款，專家、學者紛紛分析到，中國的房市正面臨崩盤的危機。根據國家金融與發展實驗室發布的《2021年度中國槓桿率報告》顯示，自2019至2021年，法拍房已經從50萬套上升至160萬套。而2022年，雖仍無法得知實際數字，然而光是受起訴之斷供房主便已達20萬戶，由此可見，情況並不是太樂觀。

中國房地產投資佔國內生產毛額的比重年年上升，而到2021為止約莫佔9.7%，在大國經濟中已達最高。若加計房地產之上下游和相關產業，則大約可以在中國國內生產毛額中佔有20%-30%左右。然而作為中國經濟的行業支柱，如今人人買房信心不足，房屋賣不出去，使得產業低迷，因而時事評論員王赫認為，此時的中國經濟相當危急。

而許多建商為了拯救低迷的買房慾，更是奇招連連。除了各地傳出有推出可用小麥、大蒜、西瓜等農作物支付購屋頭期款的建商、買房送100公斤土豬且包殺的優惠，另外廣西玉林甚至有買房送推薦3次以上就業機會的促銷方案。除了建商方面的努力，政府也逐漸放寬、鬆綁過往關於房市的相關限制措施，試圖活絡房地產市場。

然而學者謝田指出，中國房市目前最不合理之處在於成交量大跌的情形之下，房價不僅沒有大幅下跌，甚至在區域間產生明顯分化的現象，使得一二線城市的房價上漲，三四線城市房價微幅下跌的情形。而這樣的現象其實不符合正常市場機制應該反映的結果，顯示到中國的房價並不是真正市場驅動的，而是政府在控制的，而政府抑制房價下跌的動機在於，保全地方政府、銀行、金融體系的健全，避免破產的情形發生，因此個地方政府都在設法撐住房價，避免崩盤。而在房價不跌的情況下，加上清零政策的損失，老百姓當然不願意買房。學者也指出，如今即便某些地區的地價已逐漸產生鬆動，但是民眾也明白房市泡沫破滅的可能性，因此不敢買房子。

因此有專家認為，在交易量明顯下跌，購房者信心不足的情況下，中國政府一再抑制房價下跌的作法，也僅是在延緩房市泡沫破裂的危機。而至於中國政府該如何提升購買者的信心，穩住房產市場，則成為全球關注的焦點。

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而根據易居研究院智庫中心19日發佈的報告，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明等20個城市，紛紛調降首購房最低利率至4.4%。

之後20日人行發布降息大禮包後，部分地區的銀行更迅速表態，天津、南通、蘇州、青島、濟南、重慶等地銀行，更調降首購房貸利率至4.25%。

5月20日晚間，大連市還發布鬆綁限購措施新政，蘇州市更早在9日就放鬆限購，長沙也在6日宣布類似措施，另個房市大熱門杭州市則降低二手房限購門檻。

中原地產研究院統計資料顯示，截至5月20日，當月已超過56個城市發布60多項穩房市政策，全年房地產調控政策次數高達290次，繼續刷新歷史同期紀錄。

中國政府官員一直加緊努力，以遏止房市降溫，包括敦促銀行增加貸款核發、降低房貸成本、局部放寬所有權規定。Yang Kewei 等中國房產信息集團研究員本周稍早在報告中說：「政府鬆綁措施是否生效還有待觀察，大多數開發商仍未看到銷售全面回升。」路透最近的調查結果顯示，今年中國房市的困境可能會進一步惡化，房價持平，銷售與投資進一步下降。
根據國家統計局周四（16 日）發布的數據顯示，不包括保障性住房，5 月 70 城新屋房價較前月下滑 0.17%，4 月為下跌 0.3%。

最新數據顯示，在就業危機惡化與經濟復甦動能疲弱的情況下，中國房市離景氣回升仍遠。

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綜合紅星資本局、財聯社等陸媒報導，廣州公共資源交易中心官網顯示，白雲區空港大道中東側一塊熱門土地拍賣，吸引10家房企參與出價。4月30日早上，和記黃埔率先掛牌報價人民幣23.64億元（約新台幣105億元），該價位是公告規定的起始價，但和記黃埔沒有參與其後的限時競價，最後沒有拿下這塊地。

雖然未能競得土地，但這是和記黃埔相隔近10年再次參與大陸市場土地拍賣。公開資料顯示，和記黃埔最近一次在大陸拿地，是在2012年12月4日。而此前李嘉誠集團頻繁出售其在英國資產的動作，就引發他「重回內地市場」的猜測。

近來因房地產市場近失控狀態，中國多個城市在近期已調整房市政策，以促進房地產市場發展。據報導，今年以來，已逾70個城市調整房市政策，鬆綁限購、限售等政策。

綜合香港01、陸媒中國證券報近日報導，房市調控政策主要涉及補貼購屋、調整公積金政策、放鬆落戶限制、降低頭期款比例、放鬆限售限購以及降低貸款比例等。

報導引述中原地產研究院的統計數據表示，今年以來，近70個中國大陸城市對房市調控政策進行「鬆綁」，而福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等地近期接連發布房市新政，政策目的主要包括促進剛需和改善需求釋放。

以浙江省衢州市為例，當地提出房地產鬆綁政策全面取消限售、限購；廣東省東莞市對限價住宅項目定價進行鬆綁；廣州、蘇州、杭州等地則下調房貸利率。

報導引述業內人士指出，多地房市政策適度調整將有效緩解購屋資金壓力，而購屋需求進一步釋放，可在一定程度上帶動成交上升，緩解庫存壓力，並且推動城市經濟發展。

中原地產首席分析師張大偉透露，之前職工購屋提取公積金大部分是購屋後提取，最近有部分城市提前到購屋時即可提取，可緩解購屋者的壓力，有利於市場穩定。

儘管中國政府努力放鬆房貸條件，取消購房限制，並降低頭期款比重，但歷經中國政府整頓房企大規模舉債行為和中國經濟放緩雙重打擊後，中國房地產行業仍難以復甦。克而瑞研究中心的數據顯示，中國百強房企4月實現的銷售操盤金額，同比下降58.6%，較3月降幅進一步擴大；1月至4月整體業績規模，同比降低50.2%。此外，30個重點監測城市的商品住宅成交面積，環比下降了18%，同比跌幅升至58%。一線城市的成交面積，同比下降47%；二、三線城市同比跌幅增至60%。

自3月以來，中國一直在對抗武漢肺炎Omicron變種病毒疫情，包括深圳和上海在內的大城市先後實施了封城措施，導致企業停止營運，以控制這種高傳染性病毒的傳播，並對居民實施了大規模核酸檢測，這進一步打擊了消費信心和民眾的購房意願。

房地產市場的下行勢必拉低中國的GDP增長。據中國銀行研究院2021年12月20日發布的《宏觀觀察》分析，中國房地產消費占支出法GDP的比重約為7%，對支出法GDP增長的貢獻約為7%至8%，並且由於房地產的產業鏈長、關聯行業多，因此對房地產的調控政策，無論短期還是長期，都應充分考慮地產行業對宏觀經濟的影響。

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繼去年(2021年)中國大陸強力對房地產市場的強力監管重創後，中國政府開始逐步放寬房地產業政策的限制，希望可以穩定經濟。根據陸媒統計，2022年以來，中國各地發布對房地產支持性政策已接近40次，卻被各界分析認為提振效果有限，根據報告顯示，中國房地產的寒冬仍持續，百大房企2月的銷售額年減47.2%。

不少國際機構都認為，在房地產低迷拖累下，今年中國大陸GDP能達到5%已經不錯，作為全球第二大經濟體，與我國經貿互動緊密，今年大陸經濟明顯減速與政府力圖振作的努力，值得我們關注。今年中國經濟減速有兩關鍵，一個是從去年下半年就開始浮上檯面，恆大集團倒債風波所觸發的房地產危機

據彭博新聞社（Bloomberg）報導，中國的房屋銷售持續下滑，借貸成本上升，意味著許多開發商不再考慮海外再融資。全球評級機構紛紛撤銷對房地產債券的評級。與此同時，距離財報季僅剩幾週時間，又有多家房地產開發商的審計師辭職，加劇了人們對該行業金融透明度的質疑。一家在香港上市的房地產公司股價突然暴跌81%，引發了人們對於追加保證金（Margin Calls）風險的擔憂。

據第一財經、澎湃新聞報導，今年2月間，中國各地方政府陸續在房地產政策上釋出正面積極的訊息，加上中央的建議與支持之下，從今年初起，中國的銀行業陸續放寬相關融資限制。然而此舉仍無法重振受到重挫的中國房地產市場。

報導指出，受到整體經濟環境趨緩、春節返鄉置產遇冷等因素影響，中國百大房企在2月交出了一份慘澹的銷售成績單。報導進一步引述中國房地產市場研究機構克而瑞地產研究中心的統計資料，今年2月份，中國百大房地產企業的銷售業績，不到較今年1月更差，與去年同期相比更是「腰斬」。

數據顯示，今年2月，中國百大房地產企業實現的銷售金額為人民幣4015.8億元，年減47.2%。較1月的減幅，擴大超過10個百分點，較2021年月均水準則減少了56.5%。分析認為，目前的政策雖然較過去寬鬆，但是力道遠不足以扭轉市場的頹勢，中國房地產市場在3月面臨的壓力依然很大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，所有的政策支持都是有限度的，並未突破限購、限貸等約束。作為長效機制，房地產貸款集中度和「三道紅線」等管理不會退出。過去房價「只漲不跌」的剛性預期已經被打破，「加槓桿」炒房也成過去式，房地產市場很難再重複過往「瘋牛」行情。

隨著開發商現金緊縮的惡化，房地產市場放緩也成為拖累中國經濟最大因素之一。國際貨幣基金 (IMF) 與高盛 (Goldman Sachs) 等金融機構都預期，中國今年在防疫與房地產債務危機下，經濟成長率可能保 5 都有困難。

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於是中國當局從去年起出了一系列針對房地產行業的監管措施，頒布的「三條紅線」，對房地產抵押貸款審查有了更加嚴格的要求。不過，嚴格的審查只是困擾市場的部分原因，中國大陸希望遏制房地產行業的過度借貸，造成一些流動性緊張的開發商轉而向承包商支付房地產費用。這些承包商急於出售房產，從而推動了房價的下跌。

使得今年夏天開始，中國大陸多城房價出現下滑。大陸國家統計局數據顯示，今年5月中國70個主要城市中，有五個城市的新建公寓價格同比下降，這一數字在10月份飆升至52，創2015年2月以來的記錄。

直到負債總額高達3050億美元的中國房地產恆大集團今年下半年以來陷入流動性危機，多次逾期無力償還到期的巨額債券本息，一直在違約的邊緣徘徊。其他的房地產公司佳兆業和著名房地產商陽光100也接連被曝陷入違約困境。中國央行和其他相關部門開始敦促銀行不要扼殺房地產相關融資。

華盛頓 — 標普（S&P）全球評級在一份最新研究報告中指出，由於中國房地產行業的困境在下半年加劇，到今年年底，中國銀行業持有的房地產不良貸款率有可能比今年年中增長超過一倍。路透社引述標普在星期三（12月15日）發布的一份研究報告說，中國銀行業所持有的房地產不良貸款率去年年底為2.0%，今年年中增長到2.5%，而到今年年底則可能升至5.5%。

根據標普最新公佈的這份研究報告，中國的房地產行業目前仍然面臨壓力，大約有高達三分之一的開發商陷入財務困境，這也將使今年的整體不良貸款率提高大約20個基點，這不僅反映了房地產行業的債務危機和財務困境，而且可能會直接削弱銀行的盈利能力。

而根據中國國內媒體報道，許多一度風光無限的房地產商已經在流動性或債務壓力下被迫宣告破產。外界最為擔心的是，一旦房地產行業的債務危機導致整個行業崩潰，包括銀行業在內的整個金融市場，甚至整體經濟都會受到拖累和衝擊。

匯豐銀行亞洲經濟研究聯合主管范力民（Frederic Neumann）表示，房地產業過去20年來一直是中國經濟的引擎，但由於營建活動仍將低迷一段時間，中國經濟成長力道無可避免將下滑。房地產業迅速惡化的情況也引發猜測，開始有人認為中國當局可能會放鬆對買家和開發商的嚴格限制，如果經濟成長重挫，甚至會考慮降低利率。

多數專家皆認為，中國當局目前將在很大程度上維持這些管制，他們可能只將對監管進行微調，其中包括略微放鬆信貸政策。中國招商證券經濟學家趙可表示，各城市將因地制宜放寬限購、限貸和限跌令。

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BBC中文指出，回望2017年的恆大，正是風光無限之時。中國媒體財新援引一名恆大高管稱，許家印在一次內部大會上回憶，2017年是恆大最輝煌的一年，「荷包滿滿」。那一年恆大選擇了大肆擴張，追求規模和速度，大搞多元化。公司加大槓桿，此後每年支出的利息就超過了1000億元。

恒大危機引起市場對中國房地產的關注，從曾擠進美國《財富》世界前500強的中國房地產商恒大開始，中國政府出手打壓普遍以高槓桿、以債養債方式經營的房地產業，如今已傳出包括過去在中國擠進百強的光耀宣告破產、房地產開發商融創陷入流動性危機。

日本媒體更分析，此波中國房地產危機可能帶來的風險，可能超過日本泡沫期。《日經新聞》引述金融研究院以及東京Kantei統計數據，中國房地產風險已超過日本泡沫時期，指出中國大城市房價並非普通人能承擔，中國經濟或會進入低迷期。

報導指，房地產是中國不斷擴大貧富差距的象徵。據如是金融研究院數據，深圳住宅價格對於年均收入倍數已經達到57.97倍，而北京也有55.8倍，上海為45.55倍，廣州為40.76倍。而對比1990年日本泡沫時期，當時京都府住宅價格對於年均收入倍數也只是18，東京也是18倍。

中國恒大債務風暴延燒，財信傳媒董事長謝金河認為，中國開始步入90年代台灣和日本的房地產泡沫調整，最近全球都在說恒大，其實恒大已經跟死了沒有兩樣。而接下來恐淪到債務近千億港元的「花樣年」控股集團；他感嘆，中國經濟奔馳30年來，房地產泡沫大得驚人，「算總帳的時刻到了」。

謝金河表示，一個經濟體必然會出現經濟高速增長期，等到成長趨緩，資金流出，高成長累積的泡沫，必須經過清理，這個時候泡沫吹破，經濟會進入辛苦調整期，台灣和日本是1990年代就曾發生過。他指出，房地產泡沫快吹破前夕，一定會出現股價崩跌，負債膨脹，經營者大力經營政商關係等現象，而這次中國政府一連串監管行動，可能加速泡沫的催化。

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亞洲旅宿大數據研究院統計發現，中國近3年聲請破產的房企呈現上升趨勢，2019年377家房企宣告破產、2020年470家房企宣告破產，今年剛剛過了7個月，但宣告破產的房企已經達到249家。

亞洲旅宿大數據研究院首席分析師高松元表示，聲請破產的絕大多數為地方型小房企；統計顯示，249家聲請破產的房企中，廣東省數量最多，達到了46家，排名第2的是江蘇省21家、浙江省20家。按過去經驗，下半年破產的房企會更多，進入8月的第1天，就有3家房企聲請破產，分別是雲南新立邦房地產開發公司、天津松江興業房地產開發公司、天津松江恆泰房地產開發公司。

儘管宣告破產的大部分是中小型房企，但A股50家已披露半年業績預報的上市房企中，情況並不樂觀，近半中小型房企預告虧損。

一些中型房企的日子也不好過，例如*ST銀億2021年上半年歸屬上市公司股東的淨利潤預估為-3.7億元至-3億元人民幣。由前「寧波首富」熊續強創辦的銀億，一度是浙江知名中型房企，現在已經進入破產重整程序中。

調查發現，「三道紅線」對中國房地產市場的管控越來越嚴，大型房企最擔心的還是流動性風險。在中國百強房企中，很多都存在嚴重的「借新還舊問題，當新的借不到，舊的必須還，就會出現金融風險。

所謂「三道紅線」，是指2020年8月中國住建部、中國人行召集房企開會時提出的3個監管要求—包括：剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。

文章來源: 中國房地產市場拉警報 近3年約1100家房企破產 〔編譯盧永山／綜合報導〕

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