當馬來西亞包租公 要有這當護身符

包租公包租婆人人想當，但想輕鬆收租，躺著錢就進來，恐怕沒那麼容易。台灣近年來「租屋蟑螂」盛行，房客繳了幾個月租金後開始刻意欠租並賴著不走，成為台灣房東的最大夢靨。

在房客欠租狀況下，房東自行換鎖或進入房屋趕走房客等行為，仍有可能構成強制罪或刑事侵入住宅罪。依台灣最新的租賃專法，房客欠租滿兩個月，房東可主張終止租約，房東需先進行催告通知流程終止租約後，提起遷讓房屋之訴勝訴，或藉由先前租約公證，依法申請強制執行。法院會先令轄區員警、鎖匠、法院人員、房東等人會同開門履勘現況，再次給房客相當期限搬遷，然後法院才會由房東找搬家公司陪同進入清空房客東西，整個訴訟及執行流程耗時甚久。

在海外當包租公，前述問題肯定更讓人頭大，所以了解當地相關法律制度很重要。

依馬來西亞法制，如果房客欠租程度已達租賃合約(Tenancy Agreement)終止條件，便可發出終止租約通知，該終止條件可自行約定，包括欠租或其他約定事由。然後向房客提出遷離通知(Eviction notice)，給予合理寬限期(Grace period)進行搬遷動作，當然房客在正式點交時，仍應繳交所有逾期租金及完整歸還租賃時家電家具各式附隨用品。

申請驅逐令所需法律流程約在3到4個月之間，相關費用包括律師費合計約4,000~5,000令吉(約28,000-35,000台幣)，雖然法律程序仍然需要相當時間及金錢成本，但由於執行上最終能有公權強制力介入，確保房客遷出，海外房東不用怕房子被人佔據而拿不回來。

海外置產的優勢在於能找到台灣以外的利基市場，但是如果找不到讓人放心的物業管理，要自己做一個處理專業事項的海外包租公，恐怕沒那麼簡單。租賃代管實務上，由於法律程序耗時較多，大多欠租糾紛藉由物管人員溝通協調處理，應該更有效率。切記海外置產時，不要只重視高投報率，尋得可靠的助手才是海外置產的核心。（此篇作者為信義大馬總經理李杰峰)

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